Апартаменты, как единственное жилье, можно оставлять банкроту - решение ВС РФ
На ранних этапах истории термин «апартаменты» употреблялся для описания помещений в роскошных дворцах и усадьбах. Это были богато украшенные гостиные, приемные, кабинеты. Со временем понятие стало более развернутым и изменилось. Актуальная концепция означает нежилую коммерческую недвижимость.
Их используют в качестве офисов, кабинетов, гостиниц. В Постановлении Правительства № 1860 от 18.11.2020 апартаменты классифицированы как гостиничные номера высшей категории. Законодательно жилой статус данных объектов недвижимости нигде не закреплен. Но сотни тысяч человек покупают такие помещения непосредственно для проживания.
Плюсы и минусы апартаментов
- Граждан привлекает относительно невысокая стоимость. Цена аналогичной по площади квартиры на 15-20% выше.
- Располагаются в престижных районах, в удобных для работы и перемещений местах.
- Предусмотрены повышенный сервис, налажена инфраструктура. В таких зданиях имеется круглосуточная охрана, проводится уборка, есть кафе и фитнес-центры.
- Возможна перепланировка на усмотрение собственника.
Негативное значение имеют такие факторы, как:
- Налог на недвижимость выше. Для апартаментов – от 0,5 до 2%, для квартир – 0,3% от стоимости.
- Возможна только временная регистрация по месту жительства. Такой подход затрудняет получение социальных услуг (запись детей в школу, в детский сад).
- Тарифы на коммунальные платежи выше, чем для обычных квартир на 20-30%. Объясняется тем, что апартаменты являются коммерческой недвижимостью.
- Застройка ведется в местах, не предназначенных для проживания. Строители не обязаны облагораживать прилегающую территорию. Не предусмотрены объекты развитой инфраструктуры (школы, скверы, детсады).
- При покупке апартаментов собственник не имеет права на налоговый вычет. Не действует госпрограмма кредитных льгот, субсидий.
“На сегодняшний день из-за отсутствия нормативно-правового регулирования невозможно перевести апартаменты в разряд многоквартирного дома. Причина в том, что они изначально проектировались и строились, как нежилые. Правительство неоднократно предлагало узаконить такие помещения в качестве жилых, но Госдума в январе 2025 г. в очередной раз отклонила этот проект.” - отмечают юристы по недвижимости из ЮАП (pravo.legal)
Рассмотрение вопроса Верховным Судом
Несмотря на некоторые неудобства, граждане покупают подобные объекты недвижимости непосредственно для проживания. Но человек не застрахован от возможной материальной несостоятельности. В таком случае апартаменты могут быть изъяты для погашения долговых обязательств.
В п. 17 «Обзора судебной практики» от 18 июня 2025 года ВС РФ рекомендовал судебным органам учитывать место реального жительства неплательщика и членов его семьи.
Условия применения исполнительского иммунитета
Процедура банкротства подразумевает, что практически все имущество гражданина составляет конкурсную массу. После продажи собственности деньги пойдут на погашение долгов.
По смыслу ст. 446 Гражданско-Процессуального Кодекса РФ на единственное жилье банкрота распространяется запрет на изъятие данного объекта недвижимости (кроме ипотечного).
В п. 18 «Обзора» приводится пример рассмотрения дела об исключении из конкурсной массы апартаментов. Родился второй ребенок, и с целью улучшения жилищных условий гражданин продал квартиру. Затем приобрел 3-комнатные апартаменты. Помещение отвечало параметрам, пригодным для жилья. Имелось отопление, энергоснабжение, инженерные коммуникации.
Финансовый управляющий включил жилплощадь в список имущества, на которое впоследствии будет наложено взыскание задолженности. Официальная причина понятна. Апартаменты - коммерческая недвижимость, на них исполнительский иммунитет не распространяется. В судебном заседании первой и последующей инстанций с таким выводом согласились.
Окружной суд заявил возражение и аннулировал решение нижестоящих судебных органов. Он прислушался к доводам собственника:
- Заемщик вместе с семьей проживает непосредственно в спорных апартаментах. Других недвижимых активов они не имеют. То есть, в данном случае это их единственное место обитания.
- Гражданин пояснил, что помещение пригодно для постоянного жительства, так как в нем имеются необходимые инженерные коммуникации, предоставлены услуги ЖКХ.
Позиция ВС РФ ориентирована на защиту прав граждан. В п. 18 «Обзора судебной практики о банкротстве» четко выражено мнение высшего судебного органа.
Жилище не отвечает условиям, на основании которых его можно отнести к жилому фонду. Данное обстоятельство не является причиной в отказе применения исполнительского иммунитета. При рассмотрении вопроса о включении апартаментов в конкурсную массу обязательно принимают во внимание следующие обстоятельства:
- отсутствие у должника другого жилья;
- по убеждению гражданина помещение адаптировано для проживания.
